内容摘要：在各界纷纷预测通胀即将来临或房产泡沫的背景下,如何防范化解房地产投资风险是一项极为紧迫的课题。从政府角度来看,先后出台了一系列政策举措,明确提出“加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头”;从普通百姓来看,由于居有住所的传统观念影响,每个人都希望拥有自己的住房,居民购房的热情高涨促使了房价的非理性上涨,部分投机炒作行为更是加剧了上涨势头,北京的房价几乎赶上了伦敦。抑制房价过快上涨与百姓刚性住房需求及非理性投资投机之间的内在矛盾,使解决预期的房产泡沫问题更加复杂,难度更大,潜在风险不容忽视。根据马克维茨的投资组合理论,资产的系统性风险无法通过资产组合来分散,而非系统性风险可以通过资产组合来进行降低…

内容摘要：房地产开发是一种典型的高投入、高风险行业，风险在房地产开发过程中无处不在。房地产投资决策阶段是整个房地产开发过程中第一个重要阶段，直接关系到整个项目的成败，对开发商的经济效益和社会效益都具有现实和深远的影响。因此，严密而有效的风险预测与分析是房地产开发商既经济又有效地在投资开发的初始阶段乃至整个开发过程中处理各种意外损失风险的重要途径。房地产投资风险是指房地产投资主体直接或间接地把一定量的资金投入房地产开发过程，由于受各种不确定因素影响而造成的收益下降或损失增加或投资成本增大等不利结果的可能性。风险是客观存在的，风险的存在不仅会带来损失，在许多情况下，风险也蕴藏着某种机遇。所以，科学预见各种不确定性，提示并正确识…

内容摘要：1 前言房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动，同时也是一个高投入、高回报和高风险的事业。房地产的特性决定了它投资数额大，投资周期长，变现能力差，投资过程中既有经营风险、金融财政风险等有形风险，也有如政策变化等无形风险。众多的不确定因素，决定了投资效益的不确定性，从而使投资方案和决策具有一定的潜在风险。房地产经营风险管理是指房地产经营者对所经营的房地产客观上存在的经营风险的认识、处理与控制，以使风险损失减少到最小程度。由于房地产经营面临着各种风险，这就要求经营者增强风险意识，加强风险管理，把风险管理作为企业管理体制的一项重要的管理活动来抓。除了必须设立风险管理机构、培训和配备专业管理人员以外，还要认真研…

内容摘要：一、心理账户理论（一）心理账户理论心理账户理论认为，无论是个体、家庭还是集团、公司、都存在着一个或多个明确或者潜在的账户系统，这些账户系统往往会遵循一些有悖于经济学运算规律的潜在心理运算规则，这些规则无论是在记账方式上还是在行为决策上都与理性的经济学和数学运算方式存在着明显差异，从而在个体做经济决策时常常以非预期的形式影响着个体，使个体的决策违背最简单的经济法则。简单地讲，心理账户就是人们在心理无意识地把财富划归不同的账户进行管理，不同的心理账户有不同的记账方式和心理运算法则，由于心理账户的存在，使人们在决策时常常偏离基本“经纪人”理性原则。（二）心理账户理论组成部分及本质特征1、心理账户的组成部分。第一个组成部…

内容摘要：步入21世纪的前10年中，房地产业在我国发展迅速，而且随着我国经济的快速发展和持续繁荣，房地产业已经成为我国经济发展速度快、影响面广、涉及上下游产业众多的支柱产业。目前房地产业发展遇到的问题是房地产贷款在银行贷款中比重过高，房地产信贷风险过度集中于银行系统。当前房地产行业迫切需要银行外的融资渠道，以解决开发和经营的资金问题。如何满足房地产建设资金的需求同时又能保证投资的安全性，则成为绝大多数房地产业参与者的首要考虑。房地产投资信托基金((REITs)是由基金公司和其他发起人向不确定的投资者发行受益凭证，将社会上的资金集中起来，汇集成具有一定规模的信托财产，并由信誉良好的金融机构充当募集资金的托管人，对房地产证券和…

内容摘要：房地产因其产业关联度高，带动力强，已成为国民经济的支柱产业。2010年可以说是一个政策年，调控政策持续高压、贯穿全年，让中国楼市在经历了集体狂欢之后迅速步入调整。住宅地产投资开发过热，价格的快速升温导致了一系列调控政策的密集出台，从2010年到2011年初，政府通过土地、金融、税收、限购等多种调控手段，遏制房价的过快上涨，调控力度之大、政策发布之频繁，可见其对房地产市场调控的决心非同一般。在此大环境之下，大多数房地产开发商及投资者开始将目光从住宅市场转移到了商业地产市场上，使得商业地产顺理成章的成为楼市调控新政的受益者，并被一致认为是投资客和开发商的“最佳避风港”，诸如万科、保利、富力、首创等品牌房产商纷纷试水商…

内容摘要：一、我国发展房地产投资基金的现实必要性我国现阶段依然是靠投资拉动经济增长，而在城镇固定资产投资中房地产开发投资总计38070亿元，占到投资总额的20．3%。显然，房地产业在拉动国民经济增长中的作用举足轻重。对我国经济增长的巨大拉动作用再加上其强关联度使得房地产业位居我国的支柱产业之首。然而，其单一的融资渠道与房地产业的支柱产业地位不符，并渐渐成为制约房地产业发展壮大的关键因素。2010年1－10月，房地产开发企业筹集到资金56923亿元，其中来自银行的直接贷款达10443亿元，其他资金为24387亿元(其中间接来自银行贷款的如预收款和个人按揭等占到86．3%)，也就是说房地产开发企业通过商业银行信贷的融资额高达3…

内容摘要：一、房地产投资信托基金（REITS）及其特点房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITS），是一种采取公司或者信托（契约）基金的组织形式，以发行收益凭证（股票或受益凭证）的方式将多个投资者的资金集中起来，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，收购持有房地产（一般为收益性房地产）或者为房地产进行融资，通过多元化的投资选择各种不同的房地产证券、项目和业务进行组合投资，并将投资综合收益按比例分配给投资者,共同分享房地产投资收益的一种信托方式。REITS在香港被译为“房地产基金”，在台湾译成“不动产投资信托”，而中国大陆一般译为“房地产投资信托基金”。房地产投资信托基金在…

内容摘要：近年来，随着我国国民经济的持续健康发展，房地产业得到了快速发展，并逐步成为国民经济的支柱产业之一。房地产的特性决定了它投资数额大，投资周期长，变现能力差。可见，房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动，同时也是一个高投入、高回报和高风险的事业，在这个高风险的投资环境中要想得到预期的收益目标就必须对整个投资项目进行投资风险管理。１房地产投资风险产生的原因１．１开发的房地产项目前期调查不周，投资决策草率所依据的信息不够准确，或前期调研不细，对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，在运用中出现与当初的估计有较大偏差。如一些大城市，当前人们对住房最迫切的需求是“廉租屋”，以成本价并享受各种优惠折扣出售的公房，其次为…

内容摘要：房地产行业对经济增长的影响首先体现在其投资对经济增长的直接拉动作用。房地产业的投资形成房屋建筑类固定资本，从而作为最终资本直接计入国内生产总值。所以,房地产业投资的规模增加,就会导致最终资本的快速形成，从而保证了国内生产总值的高速增长。（表 1）利用回归分析法，以 1988 年到 2009年的城镇房地产开发投资与国内生产总值进行定量分析。选择各年度的房地产开发投资的对数为自变量，国内生产总值的对数为被解释变量。由于数据是时间序列，有可能存在高阶自回归的特征，因此有必要使用 ADF（Augment Dickey-Fuller）检验先对数据进行单位根检验，以排除数据的自相关。从表 3 可知，房地产开发投资和国内生产总…

内容摘要：房地产投资信托基金(RealEstate InvestmentTrusts,简称REITs)是指通过发行基金受益凭证,并且基于合同约定投资政策,由专业投资机构作出投资决策,基金资产由专业受托机构管理,主要投资于房地产资产,或从房地产采购、发展、管理维护、销售过程中取得租金或销售收入,或为个人和机构提供房地产抵押贷款取得利息收入,并将投资收益中的绝大部分以派息形式按比例分配给投资者的一种集合投资计划产品。自上世纪60年代在美国上市以来,迄今已有22个国家和地区正式推出RE-ITs产品,并有4个国家正在进行相关立法,其总市值已从1990年时的70亿美元迅猛增长至2009年9月末的6050亿美元。①中国内地的REITs…

内容摘要：关于城市化与房地产投资的关系,已有不少研究。向为民、李娇利用格兰杰因果分析法对我国1986-2003年间城市化进程和房地产投资增长作了实证研究①。研究表明,目前我国房地产投资和城市化水平都处于不断上升阶段,房地产投资增长速度快于城市化增长,两者均保持相对平稳上升的趋势,且具有一定相关性,相关系数为0.205,具有相互促进的因果关系。程征贵、林子文分析了江苏城市化进程的主要特征及其对房地产投资的影响,并运用逐步回归法对江苏城市的主要经济指标及房地产投资额进行实证分析,根据最优相关模型得出城市化进程与房地产投资具有高度相关性的结论②。本文在已有文献的基础上,分析山东城市化进程对房地产投资的影响,并运用多元线性回归模型…

内容摘要：一、我国房地产投资信托的现状目前我国房地长投资信贷发展还存在许多问题,例如,没有与之相应的优惠政策表现出房地产投资信托的税收好处,但是我们应该清楚的认识到我国已经初步形成房地产投资信贷产品的大环境。主要是国内的基金管理、银行、保险等在我国加入世界贸易组织之后正在逐渐增加房地产投资信托产品的买方需求。此外,房地产企业在我国的快速发展,许多房地产开发企业成为了房地产投资信贷产品的主要资源,因此,很有必要在找寻符合我国房地产投资信托的发展模式。二、适于我国房地产投资信托发展的模式现阶段依据我国已有法律法规我国房地产投资信托产品主要有两种发展模式：信托计划模式;房地产公司模式(一)信托计划模式从房地产投资信托的结构分析,…

内容摘要：近年来,随着社会主义市场的不断发展和住宅的商品化与产业化,人们对住房的需求也日益增加,商品楼房如雨后春笋般拔地而起,房地产市场的竞争显得异常激烈。在竞争日趋白热化的房地产市场,房地产开发企业如何提高企业的投资效益,是当前的一个重要课题,只有实现了效益最大化,才能够在激烈的市场竞争中脱颖而出。1　房地产投资效益的基本涵义房地产投资有无效益及效益的高低不仅直接决定投资者投资的可能性,而且决定了整个房地产业和房地产市场的发展状况。房地产投资效益指的是在房地产投资活动中的劳动占用、劳动消耗与劳动成果之间的比较。简言之,即投入与产出的对比关系。房地产投资活动中的劳动消耗,包括物化劳动和活劳动的消耗两个方面。从价值形态的角度…

内容摘要：房地产出租业是房地产业分工演进的产物，是现代房地产业的核心主体——房地产投资者，将房地产直接投资转化为出租投资，有助于缓和房地产买卖市场的供求矛盾，增加有效服务供给，有助于形成房地产租售选择机制，对解决住房价格过快上涨和降低商品房空置率问题，具有重要的现实意义。一、房地产出租业的形成及其地位比较 2010 年中美房地产业发现，美国的房地产业中，出租业占极为重要的地位，而中国尚未形成。房地产出租业是由长期持有房地资产，通过出租经营，以租金收入为主营业务收入的企业所组成的行业。这些企业包括 ：以“开发——出租”为主要经营模式的公司和房地产投资信托公司。从起源上看，房地产业是从建筑业中分孽而来的。当人们从建筑物完全自给…

内容摘要：一、国际上房地产投资信托基金概念房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,以下简称REITs)是由房地产投资信托基金公司发行股票或收益凭证,汇集大众投资者的资金,由专门投资机构投资于房地产及其相关业务,并将投资收益的绝大部分分配给投资者的一种特殊的集合投资制度。目前美国是全球最大的 REITs 市场。REITs 是根据 1960 年美国国会《房地产投资信托法》的规定,按一定的法人组织形式组建而成的。 美国的房地产信托是封闭式的,可以在二级市场流通。二、投资 REITs 是保险资金运用的内在需求1．REITs 的非关联性有利于分散保险资金投资风险REITs 一般是由一系列房地产…

内容摘要：房地产开发具有投资数额大、风险系数大、综合性强的特点。每一个房地产项目的开发都是一个系统工程，具有很强的综合性。无论是单体开发还是小区综合开发，都要经过很多程序：选址和征地一前期策划一工程建设一产品出售一售后物业管理，每一环节都包含许多工序，而且都需要依靠特定的专业人士完成。这要求房地产开发企业不断加强管理，成立各个事业部，去完成各个阶段的任务。1可行性研究是房地产开发的先决条件在做出投资决策前，先对有关的技术、经济、社会、环境等方面进行调查研究，对项目各种可能的拟建方案进行技术经济分析论证，对项目建成投产后的经济效益、社会效益、环境效益进行科学地预测和评价，据此提出该项目是否应该投资建设。并选定最佳投资建设方案…

内容摘要：房地产投资不仅与国民经济的发展状况有关,而且还涉及到建筑业、金融业、商业、市政建设、能源、交通等各个重要部门。房地产市场变化快、投资巨大、风险极高,要完成这样一个决策需要决策者同时考虑主市场、材料、资金、市政建设等诸多因素,并且做出综合判断,这种复杂的决策已经很难仅凭经验正确地做出。房地产是一个综合性极强的系统工程,关系到国家、集体、个人的利益,影响到国民经济的起伏,其兴旺与低落从一个侧面反映了经济发展状况。因此,房地产业迫切需要一种能帮助决策者综合考虑多方面的因素,根据科学的决策方法,辅助决策者做出决策的工具。决策支持系统为解决房地产投资决策中出现的种种问题提供了解决方案。决策支持系统是一种基于计算机的系统,帮…

内容摘要：房地产投资风险，是指由于各种难以预测的因素的影响，使得房地产投资行为主体的期望目标与实际状况之间发生差异，给投资者带来经济损失的可能性。一、房地产投资风险主要分析方法目前，常用的风险分析方法主要有专家调查法、故障树分析法（FTA法）、幕景分析法、筛选监测诊断法、影响图分析法等。（一）专家调查法。专家调查法主要包括专家个人判断、头脑风暴法和德尔菲法等10余种方法，其中，头脑风暴法和德尔菲法是用途较广、具有代表性的两种。1、头脑风暴法。头脑风暴法是以一个5～10人的专家小组以会议的方式进行，参加会议的人可以畅所欲言，鼓励不受任何约束发表不同意见。通过专家之间的信息交流和相互启发，从而诱发专家们产生“思维共振”，以达到…

内容摘要：在当前的经济大发展的背景下，房地产产业空前壮大，并逐渐走向低端项目和高端项目的两极分化。这就意味着中国一部分房地产企业需要努力开拓新的市场，寻求新的发展。而房地产作为海外投资风险最大的行业之一，其海外投资必须十分慎重，因此，对于其投资主体所在区域、投资进入模式的研究也尤为重要。一、房地产产业的特点房地产产业是指从事土地以及对房地产的开发、经营、管理和服务集一体的行业，主要包括：对国有土地使用权的出让和对房地产的开发以及再开发；房地产经营活动；房地产中介服务；房地产市场的调控和监管。房产市场则是指从事房产和土地的出售、租赁、买卖以及抵押等交易活动的场所或领域。房产市场是房地产产业进行社会生产和再生产的基本条件，并可…

内容摘要：一、目前房地产业融资问题现状1、融资压力大。房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。但目前融资…

内容摘要：我的房贷现在还有几十万要还，每月要还给银行贷款三四千元。在很多人看来，像我这种情况，有那么大的资金压力，再想搞投资几乎是不可能的。因为房贷的利息就已经很高了，有多余的钱还不如每月多还房贷，这样也能减少许多利息的压力。而我在每月坚持还银行贷款的情况下，还坚持每月定投基金，我将之称为“房奴”也能轻松养基。“房奴”也能轻松养基那钱从哪来呢我的体会是想方设法堵住“跑，冒，滴，漏”，开源节流。生活中，我们常常有这样的体会。工资发到手，常常会毫无节制，毫无计划地消费，经常会为了充面子，为了和别人攀比而消费，常常会超出了自己的承受能力去消费，比如能坐公交车的时候，偏偏去打的，比如能自己在家做着吃，却常常去下馆子，比如不顾自己的…

内容摘要：本案所涉及的装修他人房屋问题，具有普遍意义。在讨论开始，首先必须定义“装修他人房屋”的含义。我们所讨论的装修他人房屋，应指为自己计算而就有根据占有的他人房屋加以装修式改良，且对所生法律效果无约定的附合行为。该定义说明，首先，须装修房屋。如无房屋装修事实，本案的问题便无从谈起。其次，须装修他人房屋。若装修自己的房屋，则因任何人均不会与自己发生纠纷，亦即不存在法律问题。第三，须基于所有人的意思取得对房屋的占有，例如基于租赁、借贷、周转等契约是。这是因为，倘若非法占有房屋，则装修的效果便被非法占有的效果所吸收，而无须单独讨论。第四，须装修人为自己计算。装修人装修他人房屋既非履行法定或者约定的义务，亦非为房屋所有人计算。…

内容摘要：关于按揭的性质，学界主要有“不动产抵押说”、“权利抵押说”、“权利质押说”、“让与担保说”四种观点，其中尤以“不动产抵押说”影响最广。笔者认为，按揭这一房地产业与金融业的交融产物，既然本身有着极强的生命力，我们就不能用现有的法律规范去裁量它，而是应该用能更充分发挥其价值又克服其弊端的法律设计去规定它。笔者不同意“不动产抵押说”。如以楼花按揭实务中按揭贷款合同的相关约定来探究银行同意以买受人预售合同中的权利设定担保的原意，结论应当是买受人以转让其在商品房预售合同当中享有的对建成房屋的合同权利给银行，同时保留回赎权以取得按揭贷款。买受人如约履行了还款义务，则享有回赎权。反之，银行将取得设定按揭的买受人在买卖合同项下的…

内容摘要：售楼书是合作公司或其代理人制作的、向不特定的人发送的有关预售房屋的图片和文字说明。在房屋预售行为发生时，房屋尚未建成，购房人不能通过实物，而只能通过售楼书来了解所购房屋的状况。问题在于，售楼书的法律性质如何？在发生房地产质量纠纷以后，售楼书能否作为判定当事人的权利义务的法律依据？一般认为，售楼书的作用相当于广告的作用，在法律上不能成为要约，只能当作要约邀请。因为，（1）与要约不同，售楼书是向不特定的人发送的；（2）售楼书没有规定有效期限，而要约所载明的条件一般都附有期限；（3）售楼书通常都要声明保留随时修改的权利（这种声明一般是在售楼书的最后一页用最小的字写在最不显眼的地方），而要约在有效期内是不能更改的；（4）…

内容摘要：[摘要]：笔者认为房屋承租人先买权存在的经济条件已发生变化，法律赋予房屋承租人先买权具有不合理性。应将房屋承租人先买权由法定权利变更为由合同当事人任意选择的提示性条款。[关键词]：房屋承租人先买权房屋承租人先买权是指在房屋的租赁期间，房屋出租人出卖出租的房屋，承租人有以出租人出卖给第三人同等的条件优先购买的权利。综观我国现行有效的法律规定，我国的先买权制度零散规定于各种层次的法律文件中，其类型包括财产共有人的先买权、房屋承租人的先买权、公司（企业）股东对其他股东转让出资的先买权以及政府在二级土地市场里对土地使用权的先买权。房屋承租人的先买权只是先买权制度中的一种权利。我国《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租…

内容摘要：“投资有风险，买房需谨慎！”——差价补贴只不过是诱饵最近，有专家认为提高二次房贷等政策已经不适应当前市场的健康发展。目前楼市处于下行通道，“政策的松动调整是必须的，而且非常有价值”。现在国内外的经济形势发生了变化，在特定的情况下扩大内需很重要，房地产市场的健康发展，对扩大中国市场的内需有帮助，所以激活楼市任务紧迫。很多城市的调研报告显示，房产消费跌到了近年来最低水平，说明“现在的市场在暴涨之后出现很不正常的下降”。目前，降价促销对整个房地产行业的影响和杀伤力较大，人们都在期待开发商继续降，大部分产品都卖不出去。开发商的策略不应该以降价促销为主，这只是解决资金困难和资金链紧张情况的一次性措施，降得多了，效果也不好，…

内容摘要：摘要：现实中，商品房买卖纠纷案件层出不穷，究其出现的原因，其中最主要是因为买受人对所签合同没有一个明确的认识。为了减少商品房买卖双方出现的矛盾，本文对商品房中出现的几个重要的合同进行阐释。Abstract:Inreality,thedisputescaseofcommodityhousetradingappearoneafteranother.Themaincauseoftheiremergenceisthatthebuyerinthecontractdoesnothaveaclearunderstanding.Inordertoreduceconflictsbetweenthebuyersandsellers,…

内容摘要：一、政府的房地产调控政策必须顾及民众利益。房地产不同于其他商品，它既是生活必需品又是投资性资产。房地产不比黄金，黄金是投资性资产，价格高时我们可以不，因为黄金不是生活必需。房屋是人们生活必需品，房屋之下的土地因素又使其成为有升值潜力的投资性资产。同时房地产业又是比较敏感的行业，政府必须对其高度关注。经济学界已经把房地产市场作为重点研究对象，特别在东南亚金融危机以后，人们更加认识到有一个健康的房地产市场的重要性。民需安居而乐业，民众的居住权必须得到满足，这是不容置疑的。政府的必须建立一套合理的宏观调控政策，理顺房地产供求关系，稳定房地产市场，防范房地产泡沫。然而房地产供给市场化改革致使其调控政策复杂化，政府既要防范…

内容摘要：1995年1月1日施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定了商品房预售的条件和监督管理措施。但在实践中，不但商品房预售合同的当事人及有关房地产管理部门对该法条的理解或执行情况不同，就连一些审理此类纠纷案件的法官也认识各异。尤其是对该条第二款即“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”的规定，在执行中更是大相径庭。本文仅就此谈些个人浅见，以做引玉之砖。引起笔者思考的是这样一个案例：原告某公司作为预购人与被告某房地产开发公司，于1999年签订一份《房屋预售合同》，并到该市的房地产交易管理所办理了预售登记。后因该项工程长期停建，由该市政府有关部门按停…